Жители новостроек часто жалуются Коту-юристу, что УК не хочет устранять дефекты дома по их претензиям. Потом оказывается, что претензию надо было нести застройщику. Выясняем, какие дефекты в подъездах и общем имуществе МКД устраняет УК, а какие — застройщик.

Какой ремонт в подъезде делает УК?

Каждый месяц мы платим УК за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. В этот платеж заложены ремонтные работы, которые УК должна при необходимости или периодически выполнять без дополнительной платы. Что конкретно обязана ремонтировать УК за эти деньги, ищем вот в этих документах:

• Минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества — постановление Правительства №290 от 03.04.2013. В нем подробно описано, какие именно повреждения фундамента, стен, кровли и прочего обязана проверять УК, а также указывается на их немедленное устранение или проведение восстановительных работ.
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда — постановление Госстроя №170 от 27.09.2003. Здесь прописаны периодичность осмотров и текущего ремонта, а также сказано, как именно нужно устранять те или иные дефекты.
• Договор управления МКД — прописываются нюансы с учетом специфики и расположения вашего дома. Жители домов с непосредственным управлением смотрят решение общего собрания. Если в доме ТСЖ или ЖСК, проверяйте устав ТСЖ или кооператива.

Как добиваться текущего ремонта от УК?

Сначала пишется заявление в УК с требованием ремонта. Если нормативные сроки устранения выходят, можно жаловаться в жилинспекцию / прокуратуру. За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов УК могут оштрафовать по ст.7.22 КоАП РФ.

За какие дефекты дома отвечает застройщик?

Грубо говоря, застройщики отвечают за строительные дефекты в новостройках на гарантии. Если причина дефекта в нормальном износе дома или нарушения правил эксплуатации, застройщик за него не отвечает (доказывает это он сам). По ФЗ об участии в долевом строительстве (ч.5.1 ст.7) минимальный гарантийный срок на объекты долевого строительства составляет 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование — 3 года. По условиям ДДУ могут дать более долгую гарантию. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование считается от самого первого акта приема-передачи по дому. По общему имуществу МКД судебная практика отсчитывает гарантию от даты акта о передаче общего имущества от застройщика УК (ТСЖ). Не проспите гарантию и сроки давности.

Пример: апелляционные определения Санкт-Петербургского горсуда от 02.05.2017 №33-4025/2017, Ленинградского облсуда от 23.03.2016 №33-1312/2016.

Кто должен писать застройщику претензию по дефектам дома?

Вопреки распространенному мифу, писать коллективные жалобы застройщику от всего дома не обязательно. В судебной практике распространены 2 варианта подачи претензий и исков.

• От одного или нескольких собственников квартир в МКД.
  Обычно суды напоминают, что при приобретении квартиры ее собственник получает и долю в праве собственности на общее имущество МКД (ст.36 ЖК РФ, ч.5 ст.16 214-ФЗ). Поэтому собственник одной квартиры может предъявить от себя претензию застройщику об устранении дефектов общего имущества дома. Это не считается капитальным ремонтом дома, поэтому решение общего собрания собственников не требуется.
• От уполномоченного общим собранием собственников МКД.
  Также можно провести общее собрание, принять решение об обращении в суд и наделить кого-то полномочиями на подачу иска к застройщику от имени собственников — например, председателя совета дома.

Пример: апелляционное определение Омского облсуда от 06.03.2018 №33-1033/2018.

Как понять, кому писать претензию?

Проверьте, действует ли гарантия на дом. Прикиньте, строительный ли это дефект. Сверьтесь с 290 постановлением и договором управления. Если гарантия на МКД вышла, и дефект не относится к обязанностям УК, решать вопрос о ремонте и его финансировании придется самим собственникам.

Еще про жизнь в МКД

• Как добиться от УК замены почтовых ящиков в подъезде?
• Требуют убрать велосипеды и коляски из подъездов
• Законны ли платные счётчики в новостройке?
• Тамбурные двери в подъезде — вне закона
• Парковка машин на газоне: куда жаловаться?
• Соседи устроили в квартире хостел или детский сад, что делать?

Хотите читать новые посты Кота-юриста первыми? Подписывайтесь на мой канал в Телеграме @kotjurist, в Яндекс Дзене и во ВКонтакте.

фото zeevveez, flickr.com, CC BY 2.0